Informe Jurídico: Obligaciones, Derechos y Riesgos en Alquileres de Corta y Media Estancia (España, 2025)

El marco jurídico estatal para los alquileres de corta y media estancia se compone de una variedad de normas generales. Las principales son: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para arrendamientos urbanos en general, la normativa sectorial de turismo (competencia en gran parte autonómica, pero con algunas bases estatales), la legislación de protección de consumidores y usuarios, las normas de protección de datos personales (LOPDGDD y RGPD), y ciertas disposiciones de sanidad y seguridad aplicables a alojamientos. A continuación se desglosan las más relevantes:

1.1. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma marco de los alquileres urbanos en España. Sin embargo, no todos los alquileres turísticos o de corta estancia se rigen por la LAU. En 2013 se reformó la ley para excluir expresamente del ámbito de la LAU la cesión temporal de viviendas amuebladas comercializadas en canales turísticos. Esto significa que un alquiler por días o semanas con fines vacacionales no se considera "arrendamiento de vivienda" bajo la LAU, sino un alquiler para uso turístico sometido a normativa sectorial turística (autonómica). En concreto, el artículo 5.e) LAU dispone que quedan excluidos los alquileres de vivienda "amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o realizadas con fines vacacionales".

Por otro lado, los alquileres de media estancia (p. ej. un contrato por meses para un desplazamiento temporal por trabajo o estudios) sí suelen encajar en la LAU como arrendamientos de temporada, siempre que no constituyan la vivienda permanente del arrendatario. Estos arrendamientos para uso distinto de vivienda habitual (también llamados de temporada) se rigen por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por la LAU (Título III). A diferencia de un alquiler de vivienda habitual, no tienen duración mínima forzosa ni prórroga legal, aunque se recomienda dejar claro el motivo temporal (ej. contrato de trabajo temporal, curso académico) para evitar que el inquilino reclame derechos de arrendatario de vivienda habitual. La LAU establece en estos casos unas fianzas mínimas de 2 meses (frente a 1 mes en alquiler de vivienda habitual), y posibilidad de pactar libremente otras garantías adicionales.

Persona física vs. jurídica: Desde la reforma de 2019, si el arrendador es persona jurídica y el alquiler se encuadra como vivienda habitual, la LAU impone obligaciones adicionales, como una duración mínima de 7 años (en lugar de 5 años si el arrendador es persona física) y límite a garantías adicionales (máximo 2 mensualidades, salvo aval bancario). No obstante, estas reglas protectoras aplican solo a arrendamientos de vivienda habitual (no a turísticos ni temporadas). En alquileres turísticos (excluidos de LAU) o de temporada, la relación es más flexible: rige la autonomía de la voluntad, si bien no se pueden pactar cláusulas contrarias a leyes imperativas (ej. renuncias de derechos básicos, cláusulas abusivas según normativa consumo).

La LAU sigue siendo relevante para alquileres de temporada (p. ej. 3-11 meses) y en aspectos generales: por ejemplo, en desalojos. Un huésped que excede su tiempo pactado sin derecho podría considerarse ocupante ilegal más que arrendatario protegido, facilitando un desahucio por precario o incluso vía penal (usurpación). También la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aunque no estatal específica de alquiler, influye en los pisos turísticos: tras la reforma de 2019, la LPH permite a la comunidad de vecinos limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico por acuerdo de $3/5$ de propietarios, incluyendo establecer cuotas especiales de gastos de hasta +20% para esos pisos, con efecto no retroactivo. Esto otorga base legal para que los propietarios vecinos controlen la proliferación de alquileres turísticos en su edificio.

1.2. Normativa Estatal de Turismo y Consumo

Turismo: La regulación de los alojamientos turísticos es competencia autonómica (ver sección 2), pero existen bases estatales y coordinación general. Por ejemplo, la Ley 17/1967 de Actividades Turísticas (ya derogada) sentó principios básicos, y más recientemente se han aprobado normas para armonizar definiciones y datos. En 2021 España suscribió el Plan de Impulso del Turismo tras la pandemia, con medidas sanitarias y de digitalización para alojamientos. A nivel estatal, no hay una "Ley estatal de pisos turísticos" específica; en su lugar, la Ley de Arrendamientos Urbanos remite a la normativa turística sectorial correspondiente. No obstante, todas las viviendas de alquiler turístico deben cumplir con normativas horizontales estatales como normas de seguridad de instalaciones (p. ej. certificados eléctricos, de gas, accesibilidad si corresponde), normas contra incendios (instalación de extintores, salidas de emergencia en ciertos alojamientos), y normativa sanitaria básica (p. ej., calidad del agua, prevención de legionella en jacuzzis o piscinas, medidas COVID-19 temporales, etc.).

Consumo: Los propietarios o gestores que alquilan viviendas de corta estancia de forma habitual con fin lucrativo se consideran empresas o empresarios a efectos de consumo, y los huéspedes son consumidores finales. Por tanto, les aplica la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo $1/2007$). Esta ley exige, por ejemplo: Información clara y veraz sobre las características del servicio (descripción del alojamiento, capacidad, precio completo con tasas, condiciones de cancelación). Prohibición de cláusulas abusivas o engañosas. En contratos de alquiler turístico (contratos de adhesión en muchos casos), no valen cláusulas que perjudiquen injustificadamente al consumidor (p. ej., pérdida automática de la fianza por cualquier daño menor, o renuncia a indemnización si el servicio no se presta adecuadamente). - Derecho de desistimiento: en principio, la normativa de consumo otorga 14 días para desistir de contratos a distancia, pero hay una excepción específica para servicios de alojamiento turístico cuando se contratan para fecha o periodo determinado. Así, una reserva de apartamento turístico no goza del desistimiento de 14 días si las fechas están fijadas (el empresario puede aplicar su política de cancelación, reembolso parcial, etc., pero el cliente no puede desistir libremente alegando la ley general). Hojas oficiales de reclamación: es obligatorio disponer de hojas de queja/reclamación a disposición de los huéspedes en el establecimiento (o medio equivalente si el contrato es online, ofrecer información sobre el mecanismo de reclamación). Además, la obligación de atender las reclamaciones y, en su caso, someterse a sistemas de resolución extrajudicial (arbitraje de consumo) si la empresa está adherida o lo exige la normativa autonómica. En definitiva, a nivel estatal se aplican todas las garantías básicas al consumidor: servicio conforme a lo anunciado, responsabilidad por deficiencias (v.gr., si la vivienda no tiene las condiciones ofrecidas, el huésped podría reclamar una rebaja o indemnización), y posibilidad de acudir a autoridades de consumo en caso de infracciones (publicidad engañosa, cláusulas nulas, etc.).

1.3. Protección de Datos (LOPDGDD-RGPD) y Normativa Sanitaria

Protección de Datos: Los actores del alquiler de corta estancia manejan datos personales de los huéspedes (nombre, DNI/pasaporte, teléfono, información de pago, etc.), por lo que deben cumplir con el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD, UE $2016/679$) y la Ley Orgánica $3/2018$ de Protección de Datos Personales (LOPDGDD). En virtud del principio de responsabilidad proactiva: - El propietario o gestor es, por lo general, responsable del tratamiento de los datos de sus huéspedes (o corresponsable junto con la plataforma si reserva vía Airbnb, etc.). Debe facilitar a los huéspedes una cláusula informativa de privacidad, indicando qué datos se recogen, con qué finalidad (p. ej., formalizar el contrato, comunicar por exigencia legal a la policía los partes de viajeros, marketing si aplica), la base jurídica (contrato legal, obligación legal o consentimiento para ciertos usos), plazo de conservación y derechos ARCO+ (acceso, rectificación, supresión, etc.). Si interviene una empresa de gestión integral, esta actuará normalmente como encargado del tratamiento por cuenta del propietario para ciertos datos (ej., gestión de reservas). Debe haber un contrato de encargo de tratamiento entre propietario y gestor, con las cláusulas del art. 28 RGPD (deber de confidencialidad, medidas de seguridad, no subcontratar sin permiso, etc.). Si la empresa gestora usa los datos de los huéspedes para sus propios fines comerciales (p. ej., ofrecerles otros alojamientos), podría ser corresponsable en parte. - Es obligatorio llevar un Registro de Actividades de Tratamiento si el alquiler se realiza de forma empresarial (la LOPDGDD lo exige a responsables que no sean personas físicas en actividades ocasionales). Dado que el alquiler turístico suele ser continuo, se recomienda documentar las actividades de tratamiento: recogida de datos para reservas, cesión a Fuerzas de Seguridad (ver más adelante), listas de marketing, videovigilancia si la hubiera, etc.

Además, hay que tener en cuenta la obligación específica de la comunicación de datos de huéspedes a las autoridades policiales: la normativa de seguridad ciudadana (Orden INT/1922/2003, desarrollada por el Sistema Hospedajes de Policía/Guardia Civil) exige que todos los alojamientos turísticos, incluidos apartamentos y viviendas de uso turístico, recojan los datos de identidad de los huéspedes (mediante parte de entrada de viajeros) y los comuniquen telemáticamente a la Policía Nacional o Guardia Civil en un plazo de 24 horas desde el check-in. Esto debe reflejarse también en la información de privacidad, indicando que existe una cesión obligatoria de datos por mandato legal.

Respecto al Delegado de Protección de Datos (DPD), en general ni los pequeños propietarios ni las típicas empresas de gestión de alquileres cumplen los criterios obligatorios (no son autoridades públicas, ni tratan a gran escala categorías especiales, etc.). Solo sería obligatorio nombrar un DPD si la empresa gestora fuera muy grande y realizara una observación habitual y sistemática a gran escala de personas (poco común en este sector). No obstante, algunas plataformas internacionales sí tienen DPO por cumplir los criterios generales.

Normativa Sanitaria: Aunque no hay una ley sanitaria específica para viviendas turísticas, si se aplican normas generales: Salubridad del alojamiento: El Código Civil y la normativa autonómica exigen alquilar en condiciones higiénicas y de habitabilidad. En contextos COVID-19 (2020-22), se publicaron guías de medidas sanitarias para alojamientos (desinfección, ventilación, kits de higiene) de cumplimiento voluntario, así como protocolos del ICTE (Instituto de Calidad Turística Española). - Seguridad e higiene: Si se ofrecen servicios adicionales (p. ej., desayuno, catering), pueden aplicar normas sanitarias alimentarias. También si hay piscina, hay Real Decreto 742/2013 sobre criterios sanitarios de piscinas de uso público, que en comunidades de vecinos o viviendas turísticas de uso común obliga a cuidados (cloro, registros), aunque muchas viviendas turísticas quedan fuera por ser piscinas unifamiliares privadas. - Responsabilidad en caso de daños a la salud: El propietario/gestor puede incurrir en responsabilidad civil si el huésped sufre daños por deficiencias sanitarias (ej., intoxicación por monóxido debido a calefactor en mal estado, contagio por falta de limpieza extrema...). Por ello, es importante cumplir las revisiones de instalaciones (calderas, aire acondicionado, detectores de humo/CO) y contar con seguros adecuados (véase 5.3).

En resumen, la normativa estatal sienta las bases en arrendamientos, consumo, datos y salud, sobre las que luego cada Comunidad Autónoma y municipio construyen requisitos adicionales en el ámbito turístico.

Cada Comunidad Autónoma posee facultades para regular la actividad turística, lo que incluye las viviendas de uso turístico (VUT). Las ordenanzas municipales también intervienen, especialmente en grandes ciudades, para ordenar urbanísticamente este fenómeno. Compararemos a continuación las normativas de Cataluña y Madrid, resaltando diferencias clave:

2.1. Cataluña: Licencias HUT y Normativa Turística

En Cataluña, los alquileres turísticos están fuertemente reglamentados. La Ley 13/2002 de Turismo de Cataluña (y modificaciones posteriores) establece el marco general, desarrollado por reglamentos específicos: - Vivienda de Uso Turístico (HUT): Definida como la cesión de una vivienda amueblada y equipada a terceros por un periodo de tiempo corto, de forma reiterada y con fines de lucro, ofreciendo un servicio de alojamiento sin prestación de servicios propios de la industria hotelera. La duración suele ser inferior a 31 días por huésped. Cada HUT debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Cataluña y obtener un número de licencia. Este número (ej. HUTB-12345) debe exhibirse en toda publicidad del inmueble. - Licencia o habilitación municipal: Cataluña delega en los Ayuntamientos la facultad de autorizar viviendas turísticas. En Barcelona ciudad, por ejemplo, rige un estricto plan de ordenación urbanística (PEUAT) que desde 2015-2017 congeló la concesión de nuevas licencias en el centro. En muchas zonas de Barcelona simplemente no es posible obtener una nueva licencia de HUT; solo se pueden continuar las ya existentes (régimen de "licencias congeladas"). Otros municipios costeros (p.ej. Sitges, Lloret) también limitan el número de HUT por zonas. - Requisitos y estándares: El Decreto $75/2020$ de Turismo de Cataluña (que unifica la normativa de alojamientos) exige que las HUT cumplan ciertas condiciones: disponer de cédula de habitabilidad, extintor y elementos de seguridad, ventilación suficiente, hojas de reclamaciones a disposición, limpieza a la entrada de cada cliente, servicio de asistencia/contacto 24h para emergencias, etc. También limita la ocupación máxima (generalmente 15 personas por vivienda turística como tope). - Comunidades de vecinos: La normativa catalana reconoce que la comunidad de propietarios puede, vía estatutos, prohibir la actividad de HUT en el edificio. De hecho, tras la reforma de la LPH estatal en 2019, en Cataluña se ha facilitado que por mayoría cualificada los vecinos incorporen esa prohibición estatutaria. Un propietario que obtenga licencia debe asegurar que los estatutos no lo vetan, ya que un cambio estatutario posterior podría forzar el cese (con efectos no retroactivos formalmente, pero sí le impediría renovar la licencia al caducar). - Registro y comunicación de huéspedes: Las HUT en Cataluña deben registrar la entrada de cada huésped mediante la plataforma "Mossos d'Esquadra - Ciutadans" para partes de viajeros (similar al sistema nacional).

Sanciones en Cataluña: La Generalitat y entes locales realizan inspecciones; operar sin licencia se considera infracción muy grave. Las multas en Cataluña pueden alcanzar hasta 600.000 € en casos de reincidencia o gran volumen (la Ley de Turismo catalana prevé sanciones graduadas: leves hasta ~10.000€, graves hasta ~60.000€ y muy graves por encima, pudiendo incluso clausurar el establecimiento). Ejemplo real: Barcelona ha impuesto multas de 30.000-60.000 € a propietarios y plataformas por alquileres ilegales. Airbnb fue sancionada en 2018 con 600.000 € (dos multas de 300k) por publicar anuncios sin licencia.

Gran tenedor en Cataluña: Aunque la figura del "gran tenedor" ($\ge15$ viviendas en Cataluña, $\ge10$ en la Ley estatal de vivienda 2023) aparece en normativa de vivienda residencial (ej. para ofrecer alquileres sociales en desahucios), en turismo no hay obligaciones específicas por número de inmuebles más allá de las generales. Sin embargo, Cataluña sí impuso, vía Ley $11/2020$ (de contención de rentas, luego inconstitucional en 2021), la consideración de gran tenedor para ciertas obligaciones en alquiler de vivienda habitual. En alquiler turístico, ser gran tenedor principalmente implicará que la Agencia Catalana de Turismo o Hacienda puedan vigilar más de cerca el cumplimiento fiscal y normativo dado el volumen.

2.2. Madrid: Viviendas de Uso Turístico (VUT) y Normativa Local

La Comunidad de Madrid define las viviendas turísticas como VUT (Viviendas de Uso Turístico). Su regulación ha tenido idas y vueltas en la última década: El Decreto 79/2014 (CM) fue la primera normativa específica, que llegó a exigir una estancia mínima de 5 noches para considerarse turístico, pero dicha restricción fue anulada por los tribunales por discriminatoria. En 2019, Madrid aprobó el Decreto 29/2019, de 9 de abril, actualmente vigente, que regula las VUT tras la anulación del anterior. - Declaración responsable y registro: En Madrid, el propietario debe presentar una Declaración Responsable de inicio de actividad turística ante la Dirección General de Turismo de la CAM. No se expide una "licencia" tradicional, sino que con esa declaración se inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Madrid obteniendo un código (ej. VT-1234). Se exige que la vivienda cumpla requisitos de calidad similares a Cataluña: mobiliario suficiente, ventilación, extintor, plano de evacuación, seguro de RC, etc. - Uso urbanístico y límite 90 días: Una diferencia importante es la normativa urbanística del Ayuntamiento de Madrid (Plan Especial de Hospedaje de 2019). Madrid capital estableció que si una vivienda se alquila para estancias cortas más de 90 días al año, se considera que ha pasado de ser un uso residencial a un uso terciario (hospedaje). Para operar >90 días, la vivienda debe contar con "compatibilidad de uso hospedaje", lo que en la práctica exige que esté en un edificio cuyo uso permita actividades hoteleras (p. ej., planta baja/primera con entrada independiente). Esta medida dejó fuera de juego a muchas viviendas en edificios residenciales que no pueden obtener dicho certificado. En cambio, si se alquila $\le90$ días/año, se considera que sigue siendo residencial sin requerir ese trámite urbanístico (esta regla busca evitar pseudo-hoteles en edificios de vecinos). - Normas de convivencia: La CAM obliga a exhibir en un lugar visible de la vivienda las normas básicas de convivencia (horarios de silencio, prohibición de fiestas, gestión de residuos...), con sanciones si no se cumplen y causan molestias reiteradas. También habilitó a las comunidades de propietarios a requerir la suspensión de la actividad VUT judicialmente si se acreditan infracciones graves reiteradas de esas normas por distintos huéspedes. - Seguro y responsabilidad: Madrid exige que el titular de la VUT contrate un seguro de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes y terceros (vecinos) por al menos 300.000 €. Este requisito es muy importante para proteger tanto al propietario como a la comunidad de incidencias (fuego, escape de agua, etc.).

Sanciones en Madrid: Operar sin haber presentado la Declaración Responsable o falsear datos en ella puede conllevar multas de hasta 20.000-30.000 € (infracciones graves). Las muy graves (ej. reincidencia, lucro muy alto) alcanzan 90.000 € según la Ley de Ordenación del Turismo de Madrid. Además, el Ayuntamiento de Madrid efectúa inspecciones conjuntas de turismo y urbanismo: si detectan pisos operando $>90$ días sin licencia de uso terciario, pueden precintar la vivienda por uso ilegal y multar (multas urbanísticas aparte de las turísticas).

Comparativa gran tenedor: En Madrid, tampoco hay reglas específicas para un gran tenedor en el ámbito turístico; sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid ha instado a plataformas y grandes operadoras a colaborar en la autorregulación (p. ej., códigos de conducta, limitar saturación en barrios céntricos). La nueva Ley estatal por el Derecho a la Vivienda 12/2023 define gran tenedor $\ge10$ inmuebles urbanos, pero se orienta a vivienda habitual, no explícitamente a turístico; eso sí, un gran tenedor que destinase muchos pisos al turismo en lugar de alquiler residencial podría verse afectado por medidas fiscales municipales (ej. recargos del IBI a viviendas vacías, zonas tensionadas, etc., si las administraciones las aplican).

2.3. Diferencias Clave entre Barcelona y Madrid

Para visualizar las diferencias normativas, a continuación una tabla comparativa entre Barcelona (Cataluña) y Madrid:

En síntesis, Cataluña tiende a un control mediante licencias estrictamente limitadas en ciertas ciudades y sanciones muy altas; Madrid utiliza un sistema de declaración responsable más flexible, pero con restricciones urbanísticas internas para la ciudad. Para un propietario o gestor, es crucial conocer la normativa local: lo que es viable en una región (p. ej., obtener fácilmente un registro) puede ser prácticamente imposible en otra en función de moratorias o planeamiento.

La fiscalidad de los alquileres de corta y media duración depende del perfil del arrendador (particular o empresa, residente o no) y de la naturaleza del servicio (arrendamiento puro o servicios equiparables a hotel). A continuación, se detallan los impuestos directos e indirectos aplicables, las obligaciones formales de declaración y las peculiaridades para grandes tenedores.

3.1. Impuestos Directos: IRPF vs. Impuesto de Sociedades

• Persona Física Residente (IRPF): Los ingresos obtenidos por un propietario particular residente en España al alquilar una vivienda de forma turística tributan en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que se consideren actividad económica. Por defecto, si el propietario no presta servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, comidas, recepción permanente), Hacienda suele calificarlo como rendimiento de capital inmobiliario. Estos ingresos tributan al tipo marginal del IRPF tras deducir gastos fiscalmente deducibles (intereses hipotecarios, IBI, amortización del inmueble, suministros pagados, comisiones a la plataforma, limpieza entre clientes, etc.). Importante: no aplica la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual, ya que ese beneficio fiscal solo se permite cuando el arrendamiento es estable como vivienda permanente del inquilino. En alquiler turístico o de temporada (uso temporal), no hay reducción del 60%.
• Ejemplo: Un particular que alquila su apartamento turístico obtuvo 10.000€ netos en 2024 tras gastos. En su IRPF 2024 declarará 10.000€ como rendimiento inmobiliario, sin reducción, sumándose al resto de su base general y tributando según su tramo (p. ej., 30% marginal => ~3.000€ IRPF por ese concepto).
• Si el propietario ofrece servicios propios de empresa hotelera de forma habitual (limpieza diaria, cambio de sábanas durante la estancia, recepción 24h), entonces Hacienda puede considerar que realiza una actividad económica (arrendamiento turístico empresarial). En tal caso, los ingresos se declaran como rendimientos de actividad económica (empresario individual) con sus obligaciones: alta en Hacienda en epígrafe IAE 685 (alojamiento turístico extrahotelero) y posiblemente alta como autónomo en la Seguridad Social. Los gastos serían deducibles igualmente y podría amortizar el inmueble. La diferencia principal es que así sí repercute IVA (ver 3.2) y no hay reducción 60% de cualquier modo. Para que se considere actividad económica en arrendamientos, la Ley IRPF exige contar con al menos un empleado con contrato y jornada a tiempo completo dedicado a la gestión, salvo que se presten servicios extras; no obstante, en la práctica, muchos pequeños arrendadores no cumplen con tener empleado pero Hacienda igual podría argumentar actividad si hay servicios intensivos.
• Persona Jurídica (Impuesto de Sociedades): Si el propietario es una sociedad (ej. una S.L. patrimonial) o una comunidad de bienes, los ingresos por el alquiler tributan en el Impuesto sobre Sociedades (IS) al tipo general (25% en 2025). Las sociedades pueden deducir todos los gastos necesarios (incluida amortización del inmueble). A diferencia de personas físicas, no existe reducción del 60% en ningún caso en el IS, ni aunque el alquiler fuese de larga duración. Para la sociedad, alquilar de corta estancia o larga es similar salvo por el impacto del IVA. Las sociedades patrimoniales cuya actividad principal sea el arrendamiento deben tener cuidado con el concepto de entidad patrimonial (limitaciones en deducciones si más del 50% del activo son inmuebles no afectos a actividad económica; con o sin empleado). Una sociedad que lleva la gestión intensiva (check-in, limpieza) y/o contrata una gestora, en general se considerará que realiza actividad económica de alquiler turístico.
• Nota: Las rentas de alquiler turístico en manos de empresa NO pueden acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas (85% exención de renta) porque ese incentivo fiscal requiere alquiler estable para vivienda habitual por mínimo 7 años. En alquileres de temporada o turísticos, esa exención no aplica.
• No Residentes (IRNR): Si el propietario es una persona no residente en España:
  • Si reside en la UE/EEE, tributará en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al 19% sobre los ingresos netos (puede deducir gastos igual que un residente).
  • Si reside fuera de la UE/EEE, tributa al 24% sobre ingresos brutos (no puede deducir gastos, según normativa actual). Esto puede ser gravoso, ya que pagaría 24% de todo lo cobrado sin restar costes.
  La forma de declarar es mediante el modelo 210 trimestralmente (ver 3.3). En IRNR tampoco hay reducción del 60%. Cada inmueble arrendado se declara por separado. Además, si el no residente es persona jurídica, podría aplicar también IS si tiene un establecimiento permanente, pero normalmente no.
• Grandes tenedores consideración fiscal: Tener $\ge10$ inmuebles alquilados no supone en sí un impuesto especial, pero: Un gran tenedor persona física con muchos pisos turísticos puede atraer inspecciones de Hacienda para verificar si en realidad debería tributar como actividad empresarial (dada la organización necesaria) en lugar de mera renta inmobiliaria. - Las CC.AA. pueden fijar recargos en el IRPF para grandes patrimonios que incluyan muchos inmuebles. La Ley de Vivienda 12/2023 habilita a Ayuntamientos a recargos IBI a viviendas desocupadas o en ciertos casos (ver 3.4). - Las sociedades tipo "family office" con muchos inmuebles deben revisar si caen en entidad patrimonial (sin actividad económica) lo que podría negarles deducciones por doble imposición, etc.

En resumen, la fiscalidad directa diferencia sobre todo entre particulares (IRPF) y empresas (IS), y dentro de particulares si se considera alquiler pasivo o actividad económica. Veamos ahora impuestos indirectos y otros.

3.2. IVA y Otros Impuestos Indirectos (ITP-AJD)

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Los arrendamientos de viviendas están exentos de IVA por regla general. Sin embargo, la exención NO aplica cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera junto con el alquiler. Esto implica:
  • Si el alquiler se limita a ceder la vivienda amueblada, con limpieza a la entrada/salida y suministros, pero sin servicios adicionales tipo hotel (limpieza periódica durante estancia, cambio de sábanas/towels, desayuno, etc.), entonces no se repercute IVA al huésped; la operación está exenta como arrendamiento de vivienda. Muchos particulares operan así y no incluyen IVA en sus precios.
  • Si, por el contrario, se ofrecen servicios de hostelería (ej., limpieza cada 3 días, recepción con atención continuada, actividades de ocio organizadas, catering), Hacienda considerará que es un servicio de alojamiento turístico sujeto a IVA. En tal caso, se aplica el IVA al 10% (tipo reducido para hostelería/alojamiento) sobre el importe del alquiler. El propietario/empresa debe entonces darse de alta en IVA (modelo 036/037) y repercutir IVA en las facturas a los huéspedes (aunque en la práctica muchas reservas se hacen vía plataformas donde el precio IVA incluido se muestra al cliente).
  Ejemplo práctico: Una empresa gestora que ofrece paquetes con limpieza diaria y desayuno en apartamentos deberá cobrar IVA. Un particular que solo alquila su piso con cocina equipada y limpieza final, no cobra IVA (exento). Ojo: Si el alquiler está exento por no dar servicios, el arrendador no puede deducir el IVA soportado en gastos (ej. el IVA de la comisión de Airbnb o de productos de limpieza). Si está sujeto, sí podrá deducir ese IVA de sus costes. La línea a veces es difusa; por ejemplo, entregar sábanas limpias y toallas al inicio es un mínimo no considerado servicio hotelero extra, pero hacer cambio de ropa cada semana durante la estancia ya se acerca a servicio de hotel. Como criterio, Hacienda exige para no cobrar IVA que el arrendador no ofrezca más servicios que los de mantenimiento y limpieza a la entrada/salida y atención puntual de incidencias. Muchas pequeñas operadoras optan por no prestar servicios añadidos para mantenerse fuera de IVA. En caso de duda, conviene consultar con Hacienda o un asesor, pues las sanciones por IVA no repercutido pueden incluir pago del IVA omitido más recargos e intereses.
• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, modalidad TPO Arrendamientos): Este es un impuesto autonómico que grava, entre otras cosas, los arrendamientos de bienes inmuebles cuando están sujetos a la LAU y exentos de IVA. En alquileres urbanos de vivienda de larga duración, la ley técnicamente obliga al arrendatario a liquidar ITP (0,5% a 1% del total de rentas pactadas según comunidad) por el contrato de arrendamiento. No obstante, en alquileres turísticos de corta estancia, no se suele exigir ITP, por dos razones:
  • Si la cesión de uso está sujeta a IVA (por servicios hoteleros), entonces está exenta de ITP (IVA e ITP son incompatibles).
  • Si la cesión es exenta de IVA por ser arrendamiento de vivienda sin servicios, la legislación de ITP podría gravarla; pero Hacienda ha interpretado que los alquileres de temporada o turísticos quedan fuera del hecho imponible típico de arrendamiento vivienda principal. En la práctica, ni los huéspedes ni propietarios suelen liquidar ITP por estancias cortas o de temporada, y las propias Comunidades Autónomas no lo persiguen activamente.
  Como precaución, algunos contratos de temporada incluyen la coletilla de que “el arrendatario se obliga al pago de ITP si resultara exigible”, pero es infrecuente que un turista vaya a hacer ese trámite para 1 semana de alquiler.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): No aplica a contratos de arrendamiento (salvo casos de elevación a escritura pública, muy raro). Por tanto, lo mencionamos solo porque “ITP-AJD” suelen citarse juntos, pero en alquileres no hay cuota de AJD.

En conclusión, el impuesto clave indirecto es IVA: persona física no empresaria => normalmente exento; empresa o servicio hotelero => sujeto 10%. Y el ITP en teoría afecta arrendamientos sin IVA, pero en corta estancia su cumplimiento es residual.

3.3. Obligaciones Formales: Modelos 179, 303, 347, 210, 184...

El alquiler de corta estancia conlleva obligaciones fiscales formales tanto informativas como declarativas. A continuación, los principales modelos y trámites:

• Modelo 179 – Declaración informativa de alquiler turístico: Era un modelo creado en 2018 obligando a las plataformas colaborativas y gestores a informar trimestralmente de las operaciones de alquiler turístico (datos de propietario, inquilino, inmueble, importe, días). Situación 2025: El Modelo 179 está suspendido tras una sentencia del Tribunal Supremo en 2020 que anuló la orden que lo regulaba por defectos formales y de privacidad. A fecha de junio 2025, no se exige su presentación. No obstante, Hacienda sigue obteniendo información mediante requerimientos individuales a plataformas y cruces de datos. Se espera que el Gobierno reinstaure la obligación informativa con ajustes normativos (posiblemente alineada con un futuro Reglamento europeo de datos de alquiler). En resumen, no hay que presentar Modelo 179 por ahora, pero los propietarios deben saber que sus ingresos por plataformas sí son conocidos por la AEAT indirectamente.
• Modelo 303 (IVA trimestral): Solo aplicable a quienes deban repercutir IVA (ver 3.2). Un autónomo o empresa que alquila con IVA presentará cada trimestre el Modelo 303 declarando el IVA repercutido a clientes y el IVA soportado deducible. Por ejemplo, una empresa con 10 apartamentos con servicios presenta su 303 cada trimestre. Si un particular está exento de IVA, no presenta modelo 303 (ni 390 anual).
• Modelo 347 (Declaración anual de operaciones con terceros): Es un informativo anual donde las empresas/autónomos detallan clientes o proveedores con quienes han operado más de 3.005,06 € en el año. Puede afectar:
  • A la empresa gestora: si paga más de 3005 € al propietario (por repartiéndole rentas) o cobra comisiones de propietarios superiores a ese importe, debe incluirlos.
  • A un propietario persona física no empresario no le aplica 347 por ingresos de alquiler (los particulares no presentan 347). Pero si es empresario (actividad económica) sí.
  Las plataformas tipo Airbnb ya presentan sus declaraciones informativas globales, pero no vía 347 normal sino por acuerdos específicos.
• Modelo 210 (IRNR no residentes): Los no residentes que alquilan inmueble en España deben presentar el modelo 210 por rentas de alquiler. Periodicidad: trimestral (dentro de los 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero, se presentan las rentas obtenidas en el trimestre previo, con pago del impuesto correspondiente). Si el inmueble no se alquila en ciertos trimestres, no hay que presentar ese trimestre por renta cero, pero los no residentes deben recordar que si tienen inmueble a disposición sin alquilar, hay que presentar 210 anual por imputación de renta presunta. Cada 210 identifica el inmueble con su referencia catastral. Un extranjero de la UE deduce gastos y tributa 19% del neto; uno de fuera tributa 24% del bruto en ese 210. Gestores integrales a veces presentan en nombre de sus clientes este modelo si les llevan la gestión fiscal.
• Modelo 184 (Entidades en atribución de rentas): Si el inmueble pertenece a una comunidad de bienes, sociedad civil no sujeta a IS, o está en proindiviso entre personas que opten por no declarar individualmente, esa entidad presenta el modelo 184 anual declarando los ingresos y gastos totales del alquiler y atribuyéndolos a cada comunero según porcentaje. Plazo: febrero del año siguiente. Es poco común salvo matrimonios en gananciales (aunque estos suelen declarar mitad cada uno en IRPF directamente) o heredanzas y similares.
• Retenciones (Modelo 115/180): Solo aplica si el arrendatario es empresa. Por ejemplo, si una empresa alquila un piso turístico para alojar a un empleado desplazado >1 mes, esa empresa debería retener un 19% de cada pago al propietario y pagarla vía 115 trimestral. Pero en alquiler turístico de corta duración, el inquilino casi siempre es particular (no retiene). Las agencias o plataformas no realizan retención al pagar al propietario (no están obligadas en arrendamiento de vivienda).
• Impuestos locales: No son modelos, pero recordar:
  • IAE (Impuesto Actividades Económicas): Los autónomos/empresas con ingresos >1 millón € anuales deben pagar IAE. Por debajo están exentos, pero igualmente deben darse de alta en el censo IAE en la epígrafe correspondiente (Epígrafe 861.1 para “Alquiler de viviendas amuebladas con fines turísticos”, por ejemplo, o 685 para explotación apartamentos turísticos). El alta se hace por modelo 036/037 al iniciar actividad.
  • IBI (Impuesto Bienes Inmuebles): Lo paga el propietario cada año al Ayuntamiento. Si la vivienda se dedica a alquiler turístico, el IBI sigue siendo de uso residencial (no cambia el tipo salvo que el catastro cambie uso a hospedaje, cosa que no suele pasar salvo reconversión total a apartamentos turísticos con licencia hotelera). Ojo: algunos Ayuntamientos en 2023-25 contemplan recargo del IBI a viviendas vacías en zonas tensionadas. Si un gran tenedor mantiene viviendas sin alquilar (ni largo ni turístico), podría aplicarse recargo del 50-150%. Pero si está en turístico, no se considera vacía (está alquilada).
  • “Plusvalía municipal” (IIVTNU): Es un impuesto que grava el incremento de valor del terreno al transmitir la propiedad (venta, herencia). No afecta durante el alquiler en sí, solo cuando el propietario vende el inmueble. Lo mencionamos porque invertir en pisos turísticos a veces conlleva frecuentes compras-ventas. Tras la sentencia del TC 182/2021, la ley cambió: ahora si no hay ganancia real no se paga plusvalía, y el contribuyente puede elegir base entre método objetivo o por diferencia de valores. En cualquier caso, no es un impuesto al alquiler sino a la transmisión.

3.4. Beneficios Fiscales y Tratamiento de Grandes Tenedores

• Deducciones y bonificaciones: En alquiler turístico, las habituales bonificaciones de alquiler de vivienda no aplican (p. ej., reducción 60% IRPF ya comentada, exención 7 años IS). Tampoco incentivos autonómicos (algunos daban deducción en IRPF por alquilar a jóvenes, etc., solo válido para vivienda habitual arrendada). Sin embargo, los propietarios pueden aprovechar deducciones generales: amortización del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción, prorrateado días alquilado), amortización de mobiliario (10% anual típicamente), gastos de promoción, seguros, etc. Y si la vivienda está en un casco histórico rehabilitado o área de rehabilitación, podría haber deducciones por inversiones en rehabilitación. Para empresas, gastos en mejoras pueden amortizar aceleradamente si reúnen requisitos de PYMES.
• IVA soportado deducible: Si sujeto a IVA, se deduce. Si exento (no IVA), el IVA soportado en gastos es un coste más (no recuperable). Algunos propietarios optan por voluntariamente repercutir IVA (aunque no fuera obligado) para poder deducir IVA de reformas grandes. Esto no es posible salvo que realmente presten servicios; no se puede elegir sin más gravar un arrendamiento exento. Lo que hacen a veces es constituir una sociedad que preste ciertos servicios a los huéspedes para legitimar el IVA.
• Gran tenedor – Ley de Vivienda 2023: La reciente Ley 12/2023 define gran tenedor $\ge10$ inmuebles urbanos. Para alquiler turístico en sí no impone obligaciones directas (esa ley se centra en alquiler residencial habitual, control de rentas, desahucios de vulnerables donde gran tenedor debe ofrecer alquiler social). Pero indirectamente, un gran tenedor diversificará entre alquiler turístico y residencial por estrategia. No hay de momento tasas especiales (se debatió un posible impuesto estatal a pisos vacacionales pero no se concretó). Cataluña tenía un impuesto a viviendas vacías que no se aplica a vacacionales ocupadas.
• Otras ventajas fiscales: Si el alquiler turístico se considera actividad económica (empresarial):
  • Persona física puede aportar el inmueble a una sociedad mercantil sin tributar ganancia inmediata (régimen neutralidad fiscal) y luego vender participaciones con ventajas.
  • Empresas pueden aplicar deducciones por creación empleo si contratan personal para gestionar los alquileres.
  En algunas Comunidades (ej. Canarias con ZEC o Baleares con reserva turística) hay incentivos pero aplican más a hoteles que a viviendas particulares.

En conclusión, fiscalmente hay que cumplir con declaraciones periódicas y no contar con grandes beneficios fiscales específicos, salvo deducir gastos reales. La planificación debe enfocarse en evitar sanciones: declarar todos los ingresos (Hacienda cruza datos de cuentas bancarias, plataformas) y aplicar correctamente IVA cuando proceda.

Para explotar legalmente un alquiler de corta estancia es obligatorio, en casi toda España, obtener licencia o inscripción como alojamiento turístico ante la administración competente. Aquí detallamos el proceso típico, tasas, plazos y las consecuencias de operar sin licencia.

4.1. Procedimiento para Obtener Licencia/Registro

Persona Física vs. Jurídica: El proceso es similar; se puede tramitar a título personal o como empresa. Algunos ayuntamientos prefieren que si hay varias viviendas se constituya empresa, pero no es requisito en la mayoría.

Los pasos generales (que pueden variar localmente) son: 1. Verificar viabilidad legal: Antes de nada, comprobar que la normativa municipal/autonómica permite el alquiler turístico en ese domicilio. Esto implica revisar: - Si la comunidad de propietarios no lo prohíbe en estatutos. - Si el Plan de Ordenación Urbana o normas municipales no lo restringen en esa zona (p. ej., en Barcelona centro no dan licencias nuevas). - Si la vivienda cumple requisitos básicos (tamaño mínimo por ocupante, ventilación, accesibilidad si requiere). 2. Presentar la solicitud o declaración responsable: En CCAA como Cataluña se pide licencia municipal específica; en otras como Madrid basta una declaración responsable a la Comunidad. Generalmente se debe rellenar un formulario con datos del propietario, dirección del inmueble, capacidad (número de plazas), y acompañar documentación: - Título de propiedad o autorización del propietario (si quien la solicita es inquilino subarrendador, algunas regiones lo permiten con permiso expreso del dueño). - Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación del piso (acredita que es vivienda legal habitable). - Plano de la vivienda y, a veces, croquis con extintores, vías de evacuación. - Seguro de responsabilidad civil en vigor (póliza y recibo). - Justificante de pago de la tasa administrativa correspondiente. 3. Inscripción en Registro de Turismo: Una vez presentada la solicitud, la administración asigna un número de registro al alojamiento. En algunas CCAA se obtiene de inmediato (tras la declaración responsable se genera número provisional), en otras hay que esperar resolución (Cataluña emite resolución de habilitación en unos meses, con número definitivo HUT). 4. Alta en Policía para partes de viajeros: Por normativa de seguridad, debe darse de alta la vivienda y el responsable en la aplicación policial (Hospedajes Web) para comunicar huéspedes. Esto suele hacerse presentando la licencia y DNI en la comisaría o telemáticamente si habilitado. 5. Exhibir el número de registro en anuncios: Es obligatorio en toda España mostrar el código de registro turístico en cualquier publicidad (anuncios en Airbnb, Booking, webs). Su omisión puede acarrear multas.

Plazos: La declaración responsable tiene efecto inmediato (se puede empezar a alquilar tras presentarla, bajo responsabilidad del declarante). Si es licencia, puede tardar 1 a 6 meses según el ayuntamiento en conceder; en Barcelona, por estar suspendidas, no hay plazo posible. En todos los casos, hay que esperar a tener al menos el justificante de registro antes de publicitar.

Caso práctico: Un propietario de Madrid decide alquilar su piso turístico: - Comprueba que no supera 90 días o que tiene vía libre (planta baja con entrada separada para más de 90 días). - Presenta online la declaración responsable con su certificado digital. - Al instante obtiene un número de registro (VT-xxxx) que ya coloca en el anuncio de Airbnb. - Contrata el seguro obligatorio. - Comunica a su comunidad de vecinos por cortesía su actividad (no obligatorio legalmente notificar, pero recomendable).

4.2. Tasas, Plazos y Causas de Denegación

• Tasas administrativas: Casi todos los gobiernos autonómicos/municipales cobran una tasa por registrar la vivienda turística. Ejemplos:
  • Cataluña: tasa ~€225 (aprox) en Barcelona para la licencia HUT.
  • Madrid: tasa regional <€100 por inscripción (en 2019 era €0, se contemplaba instaurar una pequeña tasa luego).
  • Andalucía: tasa simbólica ~€50.
  Estas tasas suelen destinarse a cubrir inspecciones y mantenimiento de registros.
• Plazos de resolución: Donde hay autorización administrativa (no DR), la ley marca plazos. P. ej., Cataluña: si en 3 meses el ayuntamiento no resuelve, se podría entender desestimada (silencio negativo, normalmente) debido a que se trata de autorización de actividad. En la práctica, muchas licencias tardan más y el interesado no puede operar hasta resolución. Con declaración responsable (Madrid), no hay “resolución”: la administración puede a posteriori inspeccionar y si ve algún defecto, requerir subsanación o suspender.
• Causas frecuentes de denegación:
  • Zonificación: Si la vivienda está en zona prohibida o ya se superó la densidad máxima de HUT por edificio/zona (p.ej., regla de que no más del 20% de pisos del edificio sean turísticos, presente en Valencia).
  • Incompatibilidad urbanística: en Madrid, no ser planta baja o 1ª con entrada independiente cuando >90 días.
  • Incumplir requisitos de vivienda: no tener cédula, dimensiones inferiores a mínimas (algunas normas exigen mínimo 25 m²), carecer de ventilación en estancias.
  • Falta de seguro: en inspección previa, no acreditar la póliza.
  • Oposición formal de vecinos: en algunas ordenanzas, si la comunidad de propietarios certifica que la actividad está prohibida en estatutos registrados antes, la administración no autoriza.
  • Fraude en datos: si se detecta que la solicitud tenía datos falsos (ej. se declaró menos plazas de las reales para evitar requerimientos).
  • Otras licencias: A veces, además de la turística, se requiere una licencia de apertura o comunicación ambiental si se considera actividad económica asimilada a hospedaje (esto aplica más a edificios de apartamentos turísticos completos). Para una vivienda dentro de un edificio residencial, por lo general no se pide licencia ambiental, solo la turística.
• Renovaciones: Las licencias en algunas CCAA no caducan (son indefinidas mientras se use). En otras, se deben renovar cada X años. Cataluña no exige renovar HUT, pero la administración puede darla de baja de oficio si detecta 2 años sin uso. Otras (p.ej., Comunidad Valenciana) sí obligan a comunicar anualmente cierta info para mantener la inscripción activa.

4.3. Sanciones por Falta de Licencia o Registro

Operar un alquiler turístico sin la preceptiva licencia/registro es considerado una infracción grave o muy grave en todas las legislaciones autonómicas: - Multas económicas: varían: - Cataluña: de 3.001€ hasta 30.000€ (grave) por alquiler turístico sin habilitación; si reincide o hay muchos pisos, puede calificarse muy grave 60.000€ o más. - Madrid: de 17.001€ a 30.000€ (muy grave según Ley Turismo Madrid) por actividad clandestina. - Andalucía: hasta 150.000€ muy grave. - Además, los Ayuntamientos pueden sumar sanción urbanística por uso indebido del suelo (en Madrid, multa urbanística de hasta 20.000€ por uso no autorizado). - Clausura de la actividad: La administración puede ordenar el cese inmediato de la explotación turística. En Barcelona se han llegado a precintar pisos reincidentes y a hacer requerimientos a Airbnb para despublicar listados no registrados (con amenaza de multa a la plataforma misma). - Responsabilidad de plataformas: Desde 2018, la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información permite a CCAA exigir a plataformas que retiren anuncios ilegales. Cataluña y Baleares multaron a Airbnb y HomeAway por anuncios sin licencia. Ahora casi todas las plataformas piden al anfitrión introducir el número de registro para publicar (o marcan como “pendiente de registro” en su web). - Otras consecuencias: Sin licencia, no se puede acudir a la vía judicial civil para desahuciar a un ocupante con la misma fuerza (el contrato podría considerarse nulo, aunque tampoco se reconoce relación arrendaticia protegida). También en caso de daños o siniestro, la aseguradora podría poner problemas si la actividad no declarada.

En definitiva, operar sin licencia es alto riesgo: sanciones severas y cierre. Por eso se insiste en la regularización: muchos ayuntamientos han hecho campañas ofreciendo un plazo para inscribirse sin multa; pasado ese tiempo, aplican mano dura. (Ejemplo real: en 2021, el Ayuntamiento de Valencia detectó 200 pisos turísticos sin registrar y envió cartas coercitivas; muchos cerraron y unos 50 fueron multados 10.000€ cada uno).

El éxito y la legalidad del alquiler de corta estancia dependen también de buenos contratos y una gestión responsable de la relación con los huéspedes. Revisemos qué documentos, cláusulas y medidas son obligatorias o aconsejables, así como cómo manejar fianzas y seguros.

5.1. Contratos de Alquiler Turístico vs. Temporada

Necesidad de contrato escrito: Para estancias muy cortas reservadas por plataformas, a veces el “contrato” es simplemente la aceptación de los términos y condiciones de la plataforma. No obstante, es altamente recomendable (y en algunas CCAA, obligatorio) formalizar un contrato escrito de arrendamiento de temporada con cada cliente, o al menos una ficha de registro con condiciones de la estancia que firme a la llegada. Esto proporciona seguridad jurídica en caso de disputas o daños.

Un contrato de alquiler turístico es básicamente un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda habitual (LAU, art. 3 y 5) adaptado a corta estancia. Debe recoger: identificación de las partes (arrendador y huésped; si es empresa gestora, suele figurar como arrendadora en nombre del propietario), identificación del inmueble, fecha y hora de entrada y salida, número de ocupantes autorizados, precio total de la estancia y fianza acordada, así como las normas de la casa.

Cuando la estancia es más larga (varios meses) sin ser permanente, se suele hablar de contrato de arrendamiento de temporada. Este se rige por LAU parcialmente, pero en esencia también es libertad de pactos. Aquí es esencial indicar la causa temporal (“por razón de estudios en la ciudad”, “contrato laboral temporal del inquilino”, etc.) para que quede claro que no es su vivienda habitual indefinida, evitando que reclame prórroga.

Cláusulas clave en el contrato: - Duración y no prórroga: Establecer la fecha de fin y que no hay derecho de prórroga automática (salvo acuerdo expreso). Indicar que el desalojo debe ocurrir en la fecha, y pasado ello se considerará ocupación ilegitima. - Precio y depósito: Desglose del alquiler, impuestos incluidos (IVA si aplica), importe de fianza y su régimen de devolución (ver 5.3). - Gastos incluidos: normal en turístico incluir todos los suministros en el precio. Si es temporada de meses, especificar cuáles paga el inquilino (ej. electricidad aparte si supera X). - Número de ocupantes y uso debido: Limitar la ocupación a las personas registradas (nombrarlas si posible) y prohibir exceder capacidad. Uso exclusivamente residencial temporal, prohibido subarrendar o destinar a actividades ilícitas. - Normas internas: Adjuntar o incluir anexo de normas de la casa/comunidad: horario de silencio, no mascotas (si así se decide), no fumar (si aplica), uso de zonas comunes, retirada de basura, etc. - Derecho de desalojar por incumplimiento grave: Clausular que comportamientos gravemente contrarios (ej. fiestas con desorden público, exceso de ocupación) facultan al arrendador a resolver anticipadamente el contrato y expulsar al huésped, con posible pérdida de la fianza. (Legalmente, desalojar por la fuerza es complejo sin orden judicial, pero esta cláusula ayuda a advertir). - Ley aplicable y jurisdicción: Aunque sea contrato de consumo (posibles foros del consumidor), se suele poner que la ley aplicable es la española y jurisdicción de la ciudad del inmueble para litigios. En caso de consumidor extranjero UE, también es válido pero podría reclamar en su país; en la práctica pocos pleitos así ocurren.

Idioma del contrato: Si los huéspedes son extranjeros, conviene tener versiones bilingües (español/inglés). Muchos propietarios usan plantillas traducidas para transparencia.

5.2. Cláusulas Obligatorias y Recomendadas

Al margen de las básicas mencionadas, algunas cláusulas obligatorias o prácticas: - Datos Registro viajeros: Incluir que el huésped facilitará los datos de identidad de todos los ocupantes para cumplir la normativa policial, y que uno de mayor edad será responsable de la llave. - Protección de datos: Obligatorio informar (puede ser al pie del contrato) sobre el tratamiento de sus datos y, de ser posible, recabar su firma de consentimiento si se van a usar con fines de marketing (por ejemplo, para enviarle ofertas futuras). - Política de cancelación: Aunque normalmente se gestiona vía plataforma, si es directo, estipular qué sucede si cancela con X antelación (devolución parcial, etc.) y si el arrendador cancela (reubicación o indemnización). - Fianza legal en temporada > 5 meses: Nota: en contratos de temporada más largos, la LAU exige depositar la fianza en el organismo autonómico (p. ej., IVIMA en Madrid, Incasòl en Cataluña) igual que en arrendamiento normal. Pero en turísticos cortos esto no se hace; no obstante, una estancia de 6 meses se acerca al límite donde habría que depositarla formalmente. Muchos optan por no hacerlo por la burocracia, pero la ley lo prevé. - Inventario y estado: Adjuntar un inventario de muebles y electrodomésticos, e incluso fotos del estado, para evitar disputas sobre desperfectos. El huésped debería firmarlo a la entrada. - Seguro del huésped: Algunos propietarios incluyen cláusula de que el huésped declara tener un seguro de viaje o asume responsabilidad por sus pertenencias, eximiendo al arrendador de robos o daños a objetos personales del huésped. Si bien no le exime de responsabilidad por negligencia del arrendador, refuerza la idea de autoseguro del turista. - Prohibición de fiestas/eventos: ya dicho en normas, pero recalcar que no se permiten eventos con personas no incluidas en la reserva; y ruido moderado. - Visitas: A veces se prohíbe o limita visitantes no registrados (por seguridad y covid era una clausula temporal). - Cláusula COVID u otra causa de fuerza mayor: Aprendida de la pandemia, se puede acordar cómo se gestionarán cancelaciones por restricciones legales o enfermedad (ej. emitir bono para más adelante en vez de reembolso completo, etc.), para tenerlo claro.

Cumplidas las cláusulas obligatorias (identificación, precio, plazo) y sumando estas recomendadas, se logra un contrato robusto. Muchos propietarios confían en las condiciones estándar de Airbnb, pero estas protegen más al huésped que al anfitrión; tener un propio contrato firmado en persona al check-in es ideal.

5.3. Fianzas, Depósitos y Seguros de Responsabilidad

• Fianza (depósito de garantía): En alquiler turístico es habitual exigir una fianza para cubrir posibles daños o incumplimientos (ej. llaves perdidas, suciedad extrema). Puntos clave: - La cuantía suele ser equivalente a entre 1 noche y 1 semana de alquiler, según la duración. Ej. 200€ para una semana es común. - Forma de cobro: puede retenerse en efectivo a la llegada (menos común ya), o bloque mediante tarjeta de crédito (pre-autorización), o gestionarse vía la plataforma (Airbnb por ejemplo permite al anfitrión reclamar al huésped luego hasta la cantidad fijada como depósito, aunque no lo cobra por adelantado automáticamente). - Legalmente, al no ser arrendamiento de vivienda habitual, no le aplica la regla LAU de depositarla en organismo oficial (esa es solo para vivienda habitual). Por tanto, el arrendador la custodia y debe devolverla en el plazo pactado (usualmente 1-7 días tras salir, una vez comprobado el piso). - Conviene especificar por escrito los supuestos de deducción de la fianza: coste de reparaciones por daños causados, limpieza extra si dejó muy sucio (más allá del uso normal), penalización por fumar si estaba prohibido, etc. Todo en la medida de daño real y demostrable, no penalizaciones desproporcionadas (podrían considerarse cláusulas abusivas). - Si los daños exceden la fianza, el contrato debe señalar que el huésped sigue responsable por el extra. En la práctica, recuperar extra puede ser complicado si es turista extranjero una vez se fue, pero al menos hay base legal para reclamar.
• Seguro de responsabilidad civil: Como ya mencionado, varias CCAA lo exigen. Incluso si no fuera obligatorio, es esencial contratar un seguro de RC específico para apartamentos turísticos: - Cubre reclamaciones de los huéspedes por lesiones o daños en sus bienes dentro del apartamento (ej. se rompe una silla y se lesionan, o hay un incendio que quema sus pertenencias). - Cubre también daños que cause el huésped a terceros involuntariamente pero de los que el propietario pudiera ser responsable por el inmueble (ej. una tubería revienta e inunda el piso de abajo, aunque lo causó el huésped usando mal algo, el seguro del propietario debe responder primero). - La póliza debe incluir la modalidad de alquiler turístico, informando a la aseguradora de que el uso es turístico (no vale un seguro de hogar estándar que asume vivienda habitual sin subarriendo, porque podrían no cubrir sin un suplemento). - Coberturas típicas: hasta 300.000 o 500.000€ en RC, defensa jurídica, asistencia 24h (fontanero, cerrajero urgente para emergencias con huéspedes).
• Seguro multirriesgo del hogar: Además de RC, se debe mantener seguro de continente y contenido para daños propios: si los huéspedes dañan mobiliario, lo roban o hay vandalismo, este seguro puede indemnizar (algunas pólizas de hogar cubren vandalismo de inquilinos hasta X). También cubre incendios, agua, etc., protegiendo la inversión. Muchas pólizas excluyen “alquiler a terceros” a menos que se contrate un anexo; esto se debe revisar.
• Empresas gestoras y seguro: Cuando hay una empresa gestora, a veces esta contrata un seguro global que cubre a todos los propietarios clientes (póliza flotante). También suelen retener ellas las fianzas y mediar en disputas por daños. El contrato entre propietario y gestora debe aclarar cómo se gestionan esas incidencias, quién decide sobre retenciones de fianza, etc.
• Resolución de conflictos con huéspedes: Pese a contratos y fianzas, pueden surgir conflictos: - Huésped rechaza pagar daños alegando que ya estaba así. De ahí la importancia de inventario y fotos. - Huésped se niega a irse: ha ocurrido que tras 1 mes se declaran “vivienda” para evitar desalojo. La policía en general considera al día siguiente del fin que es un ocupante ilegal (no protegido por LAU) y a veces asiste al propietario en echarle si es flagrante. Otras veces toca interponer un desahucio por precario que puede durar 2-3 meses. Son casos raros pero reales, por eso se selecciona bien a los inquilinos y se evita estancias muy largas con personas desconocidas sin garantías. - En caso de impago (poco probable en turístico porque pagan por adelantado), se podría cancelar la estancia inmediatamente. - Si el huésped comete infracciones (destrozos, molestias graves), se puede avisar a la policía. Hay ordenanzas de convivencia que permiten a la policía desalojar si hay alteración del orden público (fiestas ilegales, drogas, etc.).

La prevención es clave: buen contrato, buena comunicación (explicar normas), fianza suficiente y seguro. Así, se minimizan riesgos legales y financieros en la relación anfitrión-huésped.

En alquileres de corta estancia, como servicio turístico, rige plenamente la normativa de protección al consumidor. Los huéspedes tienen derechos que el propietario/gestor debe respetar, especialmente en materia de publicidad, información y reclamaciones.

6.1. Publicidad y Ofertas Veraces

La publicidad del alojamiento (anuncios en internet, redes sociales, folletos) vincula legalmente al ofertante. Debe ser veraz, suficiente y no engañosa conforme a la Ley de Publicidad y la Ley General de Consumidores: - Descripción realista: Las características anunciadas (ubicación, número de habitaciones, equipamiento, wifi, aire acondicionado, piscina, vistas, etc.) deben corresponder con la realidad. Incluir fotos actualizadas y fidedignas. Publicitar “5 min de la playa” cuando son 15 min andando es publicidad engañosa por exageración. - Precio completo: Debe informarse el precio total de la estancia con impuestos incluidos y desglosar claramente cualquier suplemento obligatorio (limpieza final, tasa turística municipal, etc.). Si se anuncia un precio “desde X € por noche”, clarificar condiciones (temporada baja, estancias largas, etc.). - Disponibilidad y condiciones: No ofertar fechas ya ocupadas o un número de plazas mayor al legal. Indicar políticas de cancelación y pagos (ej. "reserva con el 30%, resto al check-in"). - Número de licencia: Como indicado, en muchas CCAA es obligatorio poner el número de registro/licencia en el anuncio visible. Su ausencia puede ser considerado omisión engañosa al consumidor porque no puede verificar la legalidad del piso. - Fotos genéricas: Algunos gestores usan fotos genéricas o de otro piso similar; esto puede inducir a error. Lo ideal es fotos del exacto inmueble. Si se usa una genérica (p.ej. misma decoración en varios), indicarlo (“tipo de apartamento muestra, la distribución puede variar”). - Promesas de servicios: Si se ofrece "desayuno incluido", "traslado al aeropuerto gratis", luego debe cumplirse. Mejor no prometer servicios no asegurados.

La publicidad engañosa puede acarrear sanciones de consumo (multas) y, además, permite al huésped rescindir el contrato sin penalización e incluso pedir daños y perjuicios. Por ejemplo, si se anunciaba jacuzzi y al llegar está fuera de servicio sin aviso, el huésped podría exigir compensación.

6.2. Derecho de Desistimiento y Cancelaciones

En la contratación a distancia (por internet) los consumidores suelen tener 14 días para desistir. Pero la ley contempla excepción para servicios de alojamiento si se contratan para una fecha concreta: - Sin desistimiento legal: Una vez la reserva de alojamiento turístico está confirmada para X fechas, el cliente no puede invocar el art. 102 RDL 1/2007 de desistimiento 14 días. Esto protege al anfitrión de cancelaciones de último minuto sin coste. - Por tanto, las condiciones de cancelación se rigen por lo pactado en la reserva/contrato: puede ser flexible (reembolso completo hasta 7 días antes, por ej.) o rígido (no reembolso). Muchas plataformas ofrecen sus políticas estandarizadas: “Flexible, Moderada, Estricta”, etc. El propietario debe elegir la que prefiera y respetarla. - Cancelaciones por fuerza mayor: En situaciones extraordinarias (catástrofes, prohibición de viajar por pandemias), incluso sin desistimiento legal, a veces administraciones instan a ofrecer reembolsos o bonos. Tras el Covid-19, se recomendó opciones de voucher. Legalmente, si un estado de alarma impide el viaje, el contrato deviene imposible y procede resolver con devolución de pagos (principios generales). - Desistimiento del arrendador: Si es el propietario quien cancela la reserva sin causa justificada, incurre en incumplimiento. Plataformas penalizan eso (Airbnb cobra al anfitrión multa por cancelación). Fuera de plataformas, si cancela, debería devolver todo lo pagado y compensar, por ej., coste de reubicación en alojamiento equivalente. El cliente incluso podría reclamar daños si a última hora se queda sin sitio y paga más en otro lado.

En conclusión, no hay derecho de desistimiento estándar para el huésped, pero el contrato debe clarificar las políticas de cancelación para que el consumidor lo acepte con conocimiento. La transparencia evitará reclamaciones.

6.3. Hojas de Reclamaciones y Resolución de Conflictos (ADR)

• Hojas de reclamaciones: Todas las Comunidades Autónomas obligan a tener hojas oficiales de reclamación/queja disponibles en el establecimiento o para envío inmediato al consumidor que las solicite (si la contratación es solo online, se debe informar de dónde obtenerlas). Por ejemplo, en Cataluña y Madrid, las hojas tienen tres copias (una para administración, otra para el reclamante, otra para el prestador). - El huésped puede llenar una hoja si está descontento (p. ej. alojamiento sucio, servicios no prestados). El propietario debe facilitarla sin discutir. Luego el huésped puede presentarla en Consumo de la Comunidad, que mediará o iniciará expediente. - Es obligatorio exhibir el cartel informativo “Existen hojas de reclamaciones a disposición” en lugar visible (p. ej. detrás de la puerta o en el libro de bienvenida). - Si se niega a entregar hojas, el consumidor puede llamar a la policía local; negarlas es infracción sancionable.
• Atención de reclamaciones: Cuando se recibe una queja (sea vía hoja oficial o simplemente por email del cliente insatisfecho): - El empresario debe responder en plazo razonable (máximo 1 mes suele ser lo aconsejado) dando una solución o explicaciones. Ignorar al cliente puede agravar luego la sanción. - Si se avista que el cliente tiene razón en algo (ej. ruido excesivo de obra no avisado), conviene ofrecer alguna compensación (descuento, noche extra, etc.) para evitar escalada.
• ADR (Alternative Dispute Resolution): España cuenta con el Sistema Arbitral de Consumo, gratuito y vinculante si ambas partes se someten. Muchos alojamientos turísticos se adhieren voluntariamente, mostrando el logo de arbitraje de consumo. Si hay disputa (p. ej. cliente pide reembolso parcial y el host no quiere), pueden acudir a arbitraje en la Junta Arbitral de Consumo de la Comunidad. Un colegio arbitral resolverá en equidad o derecho dando un laudo. Esto evita juicios. Las empresas grandes están obligadas en ciertos sectores a ofrecer ADR, pero en turismo vacacional no es obligatorio adherir, aunque sí recomendable como imagen de calidad.
• Plataformas de Resolución Online (ODR): Para contratos online transfronterizos, la UE tiene la plataforma ODR. Un huésped extranjero puede interponer su queja ahí; el propietario debería responder vía esa plataforma. No es muy usado en la práctica para alquileres particulares, pero es bueno conocerlo.
• Juntas arbitrales de turismo: En algunas regiones o ciudades turísticas (ej. Barcelona) existen mecanismos específicos de mediación turística para conflictos puntuales, a veces integrados con la oficina municipal de turismo.

En síntesis, un buen profesional del alquiler turístico: - Informa siempre al huésped de sus derechos, tiene hojas de reclamación accesibles. - Gestiona proactivamente cualquier incidencia durante la estancia (lo ideal es resolver antes de que se convierta en reclamación formal). - Apuesta por la mediación/arbitraje en vez de litigio judicial, que sería costoso y daña la reputación. Recordar que un cliente insatisfecho puede además dejar malas reseñas públicas, lo cual afecta directamente al negocio. Así que además del cumplimiento legal, está el incentivo reputacional para dar buen servicio y trato justo a los consumidores.

El alquiler de corta estancia implica tratar datos personales de huéspedes, por lo que se debe cumplir con la normativa de protección de datos (RGPD y LOPDGDD). Veremos las obligaciones principales: informar a los afectados, llevar registros, asegurar datos y (para empresas mayores) valorar un DPD.

7.1. Deber de Información y Consentimiento

• Cláusula informativa (Privacy Notice): Desde el primer momento de recogida de datos (sea en formulario de reserva propio, sea al check-in), el responsable debe informar al huésped de ciertos puntos (art. 13 RGPD): - Identidad del responsable: p. ej. “Juan Pérez, NIF…, domicilio…, correo…, es el responsable del tratamiento de sus datos”. - Fines: gestionar la reserva y estancia; comunicación a cuerpos de seguridad obligatoria; fines comerciales futuros si se recaba (newsletters, fidelización). - Base jurídica: ejecución de un contrato de alojamiento (art. 6.1.b RGPD) para los datos necesarios; cumplimiento de obligación legal (art. 6.1.c) para comunicar a policía; interés legítimo o consentimiento para otros fines (e.g. marketing). - Destinatarios: si se ceden datos a alguien, mencionarlo. Siempre: Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (por partes viajeros). Quizá la comunidad de vecinos en caso de incidentes (no habitual). Otras cesiones: asesor fiscal (encargado), plataforma de pagos. - Derechos: informar que puede ejercer acceso, rectificación, supresión, portabilidad, limitación, oposición, ante tal contacto, y derecho a reclamar ante la Agencia de Protección de Datos (AEPD). - Plazo conservación: p. ej. “sus datos de registro se conservarán 3 años (exigencia normativa de libros-registro viajeros), y los de factura 6 años (obligación mercantil)”.
• Esta información se puede entregar en papel al check-in para que la firmen, o incluir en el contrato de arrendamiento o en la propia plataforma (algunas como Airbnb ya proveen info, pero el anfitrión sigue siendo corresponsable).
• Consentimiento: En principio, para gestionar la reserva no se requiere consentimiento (es contrato). Tampoco para mandar los partes a la policía (obligación legal). Sí se necesita consentimiento expreso para: - Enviar comunicaciones comerciales por email/WhatsApp al huésped después de su estancia (p. ej. promociones para que vuelva). Mejor recabar tick de consentimiento. - Publicar fotografías del huésped o sus opiniones con datos personales en nuestra web (difícilmente se da, pero si sacásemos fotos de eventos con huéspedes, se requeriría permiso). - Ceder sus datos a terceros que no estén amparados en contrato (ej. vender lista de clientes a agencia, totalmente prohibido sin consentimiento). - Instalar dispositivos de videovigilancia en la vivienda: en un alquiler turístico, poner cámaras dentro está prohibido (sería atentatorio a la privacidad del huésped en su espacio). Solo podrían ponerse en zonas comunes (portal) o exterior y aun así informando. Muchas plataformas prohíben listings con cámaras no divulgadas. Si hubiera cámaras exteriores, hay que informar en cartel y clausula, y probablemente no grabar audio.
• Menores: Si se alojan menores, se recogen sus datos en parte viajeros pero no se usan para más. Por RGPD, si se ofreciera algún servicio online a menores (<14 en España se requiere consentimiento paterno), pero esto no suele aplicar salvo quizás WiFi login (aún así irrelevante). En general, solo se tratan sus datos identificativos para la policía y ya.

7.2. Registro de Actividades de Tratamiento

El RGPD exige llevar un Registro de Actividades (RAT) para empresas de cierto tamaño o si el tratamiento no es ocasional. Un propietario particular con 1 piso podría alegar excepción (empresa <250 empleados y datos no sensibles, y tratamiento ocasional). Sin embargo, como recibe huéspedes de manera regular, no es ocasional; es una actividad recurrente, por lo que debería tener un RAT aunque sea simplificado.

¿Qué es el RAT? Un documento interno (no se envía a nadie salvo inspección) donde se describe: - Qué tratamientos se hacen (Reserva y alojamiento; Envío de datos a policía; Envío de publicidad; Gestión contable de facturas…). - Finalidad, base legal, categorías de datos (identificación, contacto, datos de pago), categorías de interesados (huéspedes, acompañantes). - Destinatarios de datos (Policía, asesor fiscal, etc.). - Transferencias internacionales (si se usan software en nube en EEUU, hay que mencionarlo). - Plazos de supresión (como en la cláusula). - Medidas de seguridad generales (ver 7.3). Llevar esto ayuda a cumplir el principio de responsabilidad proactiva. Para un pequeño negocio, se puede descargar plantillas de AEPD para RAT de pymes y cumplimentar.

Encargados del tratamiento: También hay que listar con quién se tienen contratos de encargo: ej. la plataforma de gestión de reservas, el servicio de limpieza si accede a datos de huéspedes (normalmente no, solo ven nombre), una gestoría que lleve facturación (tendrá datos personales en facturas, por lo que se requiere contrato encargado con ella). Cada encargado debe dar garantías (contrato conforme al art. 28 RGPD, muchos proporcionan su propio documento o se puede firmar uno estándar).

Evaluación de Impacto (EIPD): No es necesaria en este sector, porque no se tratan datos sensibles a gran escala, ni se hace vigilancia sistemática masiva. Sería distinta la situación si, por ejemplo, una empresa grande implementase análisis de comportamiento de los huéspedes con IA, etc., pero en alquileres normales no aplica.

7.3. Delegado de Protección de Datos (DPD) y Medidas de Seguridad

• Delegado de Protección de Datos (Data Protection Officer): - Según la LOPDGDD (art. 34) y RGPD, se exige DPD para entidades públicas, grandes tratamientos de datos sensibles, o monitorización masiva. Un pequeño arrendador o incluso una empresa mediana de gestión de 50 pisos no está obligada por defecto. - Un supuesto en que podría exigirse: si la empresa es tan grande que perfilan a los huéspedes en profundidad (p. ej. un gran grupo turístico que analiza big data de clientes a gran escala). Pero en general, un negocio de alquiler vacacional no entra en supuestos obligatorios. - No obstante, nombrar voluntariamente un DPD es posible. Algunas cadenas o plataformas tienen DPO porque operan globalmente (Airbnb tiene DPO conforme RGPD). Un gestor integral local no suele tenerlo; el gerente suele asumir cumplimiento con asesoría externa.
• Medidas de seguridad: - Conservación segura de datos: Los documentos con datos de huéspedes (partes policiales, contratos, copias de DNI) deben guardarse en lugar seguro. Si son físicos, en un cajón o archivador bajo llave con acceso restringido. Si son digitales, en ordenador protegido con clave, y hacer copias de seguridad cifradas. - Envío de datos cifrados: Cuando se comunican partes a la policía se usa su sistema seguro. Si se envían datos por email (por ej., pasar la lista de entradas a la gestoría), usar contraseñas o servicios seguros. - Evitar accesos no autorizados: No compartir datos de huéspedes con otros huéspedes ni con vecinos cotillas. Solo se podrían dar a la comunidad si hay causa justificada (p.ej. tras un acto vandálico, se dan los datos a la policía, no al vecino directamente). - Periodo de retención: Pasado el plazo legal (los partes de viajeros conservar 3-4 años max por si inspección, luego destruir; los contratos 5-6 años por fiscales), se deben suprimir (destruir papel o borrar archivo). - Notificación de brechas: Si, por ejemplo, un portátil con datos de 500 huéspedes fuera robado, habría que evaluar notificar a la AEPD y quizá a los afectados, según riesgo (RGPD lo exige en 72h si hay riesgo para derechos). - Cookies y web: Si el propietario tiene una web propia para reservas, debe cumplir LSSI en tema de cookies (banner de consentimiento si son no esenciales) y aviso legal. Esto es técnico pero no olvidar si aplica.

En general, demostrando sentido común y documentación básica, se evitan problemas con protección de datos. La AEPD podría sancionar si un huésped denuncia que se usaron sus datos indebidamente (por ejemplo, siguieron enviándole spam sin permiso). Las multas del RGPD son teóricas de hasta millones, pero para microempresas suelen ser avisos o sanciones leves si no hay daños.

Un caso práctico: Un gestor envió por error a un cliente los datos de otro (brecha de confidencialidad). El afectado reclamó. La AEPD en 2021 sancionó con 3.000€ a la empresa por no tener medidas adecuadas (caso real en sector hotelero). Así que cuidado con correos masivos (usar copia oculta) y manejo diligente de la información personal.

El sector inmobiliario es sensible al blanqueo de capitales. En alquileres de corta estancia, la normativa de prevención (Ley 10/2010) afecta principalmente a empresas gestoras y ciertos alquileres de lujo, más que al pequeño arrendador.

8.1. Umbrales de Aplicación a Gestores de Alquiler

• Según la Ley 10/2010 de Prevención de Blanqueo: - Son sujetos obligados los agentes inmobiliarios, entendiéndose como tal personas físicas o jurídicas que realizan actividades de mediación en la compraventa de inmuebles o en el arrendamiento de inmuebles con rentas mensuales superiores a 10.000 €. Esto incluye a empresas de gestión integral si median en alquileres muy altos. - En el alquiler turístico típico (ej. 100€/noche, estancias cortas), es raro superar 10.000€ al mes por un mismo contrato. Pero un alquiler de villa de lujo a un jeque por 1 mes a 50.000€, sí caería en este supuesto. También si una gestora tiene clientes corporativos pagando 15.000€/mes por pisos para ejecutivos. - Un gran tenedor con muchos pisos no es sujeto obligado por ese hecho, salvo que alguno de sus alquileres individuales supere 10k €/mes (poco usual; tal vez alquiler de edificios enteros). - No obstante, plataformas y gestores de pagos: Si la empresa gestora también actúa como pasarela de pagos, moviendo fondos internacionalmente, puede llamar la atención de autoridades. Legalmente no se les incluye en sujetos obligados a menos que cumplan lo anterior, pero SEPBLAC (Servicio Prevención Blanqueo) ha emitido guías para inmobiliarias que podrían aplicarse análogamente a alquiler turístico.

Resumiendo: la mayoría de arrendadores particulares NO están sujetos a la ley anti-blanqueo. Las empresas gestoras solo si manejan alquileres de gran cuantía o VIP. Aun así, todas deberían seguir buenas prácticas anti-blanqueo, como se ve a continuación.

8.2. Obligaciones de Identificación y Registro (SEPBLAC)

Si una empresa entra en la categoría de sujeto obligado: - Debe identificar formalmente a los clientes (KYC – Know Your Customer). En arrendamientos, se consideraría cliente tanto el arrendador dueño como el arrendatario? La ley en inmobiliario se centra más en compras, pero para arrendamiento se entendería identificar a la parte que paga. Así, si un gestor alquila la villa por >10k/mes a X persona, debe obtener su DNI/Pasaporte, verificarlo, saber su actividad (para asegurarse que el dinero es lícito). - Formación y manual PBC: La empresa tendría que tener un manual interno de prevención, con políticas de aceptación de clientes, designar un representante ante SEPBLAC, e impartir formación a su personal sobre detección de operaciones sospechosas. - Examen de operaciones: Por ejemplo, si de repente un cliente quiere pagar 50.000€ en efectivo por una estancia, eso es enorme red flag (también ilegal por límite efectivo). O si un tercero insiste en pagar por el huésped, etc. - Comunicación de operaciones sospechosas: Si detectan algo inusual (ej. cliente incluido en listas de sanciones internacionales o persona políticamente expuesta gastando mucho en efectivo), deben considerarlo y eventualmente reportar un informe de operación sospechosa (ROS) a SEPBLAC. - Conservación de documentos: guardar copias de identificaciones, contratos, durante 10 años. - Auditoría externa: Sujetos obligados deben someterse a una auditoría anual de sus procedimientos PBC cuando no son pequeñas empresas.

Es evidente que estas cargas son excesivas para un pequeño negocio normal. Por eso la ley solo abarca casos grandes. No obstante, aunque no sea sujeto obligado, un gestor debe igualmente cumplir con la prohibición general de aceptar pagos en efectivo por encima de ciertos límites, que viene de la Ley 7/2012 y modificaciones.

8.3. Límites al Uso de Efectivo en Alquileres

• En España, desde 2021, está vigente un límite de 1.000 € para pagos en efectivo cuando interviene un empresario o profesional. En alquileres turísticos: - Si el propietario/gestor es considerado empresario (lo será salvo que alquile esporádicamente), no puede cobrar más de 1000 € en efectivo por una reserva. Es decir, si una estancia cuesta 1500€, no podría aceptarse en billetes esa cantidad. Tendría que ser por transferencia, tarjeta, etc. Si se violenta, ambos (pagador y receptor) pueden ser sancionados con multa del 25% del pago. - Para no residentes turistas se aplica 10.000€ como límite si ninguno es profesional. Pero en cuanto el propietario es empresa, aplica el de 1000. La mayor parte de pagos hoy son electrónicos, así que es raro, pero hay clientes que ofrecen cash para último minuto: rechazar o sólo hasta 1000. - Este límite es parte de la prevención del blanqueo (evitar dinero negro en transacciones). Así que es importante comunicárselo también a empleados: un check-in agent no debería aceptar que le den 2000€ en mano por la renta, debe pedir que dividan en transferencia anticipada y resto cash al llegar, etc. - Recientemente también se habla de restringir pagos con criptomonedas: actualmente no hay legislación específica en alquileres, pero si un cliente propusiera pagar en crypto, sería arriesgado aceptarlo ya que es anónimo (posible blanqueo). Mejor ceñirse a medios trazables (transferencias, tarjeta, Bizum).

Caso real de sanción: En 2019, Hacienda sancionó a varios hosteleros por cobrar eventos en efectivo de 3000-5000€. En alquileres vacacionales no trascienden casos, pero la norma es la misma.

En conclusión, aunque la mayoría no sean sujetos obligados formales, es recomendable: - Solicitar siempre documentación de los huéspedes (de hecho la policía lo exige, cubriendo en parte la identificación PBC). - No aceptar pagos fuera de cuentas bancarias habituales. - Si un cliente corporativo contrata repetidamente muchos pisos por sumas altas, hacer un mínimo de diligencia (¿es una empresa real?, ¿para qué los usa?). Con estas precauciones, el riesgo de verse involuntariamente envuelto en blanqueo se minimiza, y se cumple con la legalidad financiera.

El incumplimiento de todas las obligaciones anteriores puede acarrear sanciones por diversas vías: turística, de consumo, de protección de datos, tributaria o de blanqueo. Resumimos los tipos de infracciones y sanciones y quién las impone.

9.1. Infracciones Administrativas en Turismo

• Cada Comunidad Autónoma tipifica infracciones en sus leyes de turismo: - Sin licencia/registro: Ya mencionado, suele ser infracción muy grave. Multas en rango alto (Cataluña hasta 600k, Baleares hasta 400k, Andalucía 150k, etc.). Sanciona la consejería de turismo autonómica o el ayuntamiento delegado. Además del cese de actividad, pueden inhabilitar al infractor para obtener licencia en varios años. - Exceso de ocupación o plazas: Si aloja a más personas que las autorizadas por la licencia, o usa habitaciones no declaradas, es infracción leve o grave. Multas menores (1.000–5.000€), pero si hay reiteración puede subir. - No exponer número de registro en anuncios: Infracción leve en muchas CCAA (multa ~€600-1.000). Por ejemplo, la Comunidad Valenciana multa 600€ por cada anuncio sin código. - No atender requerimientos inspector: obstruir la inspección (no facilitar entrada al inspector de turismo) puede ser grave, con multas 3.000-30.000€. - Quejas reiteradas de vecinos sin acción: en Madrid, si hay 3 sanciones firmes por ruidos u otras molestias contra una VUT, se puede suspender la actividad por 1 año. - Incumplir requisitos de calidad/servicio: por ejemplo, no disponer de extintor, o de hojas de reclamación, o no hacer la limpieza mínima. Suelen ser infracciones leves (multa algunas centenas de euros) que se pueden subsanar. - Publicidad engañosa en el ámbito turístico: la autoridad de turismo también sanciona si se anuncia una vivienda sin serlo (intrusismo) o con características que luego no tiene. Esto puede solaparse con Consumo.

El órgano competente depende: a veces la Agencia/Departamento de Turismo autonómico instruye y decide; en municipios grandes con competencias, el Ayuntamiento (e.g. Barcelona tiene inspectores municipales de turismo). Se suele garantizar audiencia al interesado, posibilidad de alegar y recurso administrativo, y contencioso-administrativo ante tribunales si se quiere impugnar la multa.

9.2. Sanciones en Materia de Consumo y Datos

• Consumo (Autonómico): Las autoridades de consumo (Direcciones de Consumo autonómicas o municipales) pueden sancionar infracciones a la Ley de Consumidores:
  • Por ejemplo, cláusulas abusivas en contratos detectadas: multa leve 1500€ si es un caso aislado, hasta 10000€ si afecta a muchos consumidores.
  • No tener hojas de reclamaciones: suele ser leve, sanción 200-1000€ y requerimiento de corregir.
  • Publicidad engañosa: en casos graves, consumo puede multar con importes notables (hasta 250,000€ en Cataluña nivel muy grave si afecta a seguridad o salud, p.ej. publicitar algo que cause riesgo). Normalmente en turismo se sanciona por publicidad fraudulenta a empresas fantasma que timan a usuarios, más que a un host que infló una descripción.
  • Incumplir resolución arbitral: si se sometió a arbitraje y no cumple el laudo, puede ser sancionable.
  Competencia: Instituto Regional de Consumo o similar. Procedimiento similar a turismo.
• Protección de Datos (AEPD): La Agencia Española de Protección de Datos es la encargada de vigilar RGPD/LOPDGDD. Sanciones:
  • No informar debidamente: El usuario podría denunciar que no le dieron cláusula de privacidad; la AEPD en casos así a pymes suele requerir cumplimiento más que multar la primera vez.
  • Tratar datos sin base: Enviar publicidad sin consentimiento puede conllevar sanción. Ej., en 2022 AEPD multó a un hotel por mandar newsletters a exclientes sin permiso, 2.000€ de multa.
  • Incumplir seguridad: Brechas por negligencia (no cifrar datos sensibles) con consecuencias pueden subir a sanciones de decenas de miles si es pyme, o más a grandes.
  • Cámaras ocultas: Sería gravísimo (vulneración privacidad en domicilio), ahí podría incluso haber delito. La AEPD pondría sanción ejemplar (millones) a una empresa pillada haciendo eso.
  En general, AEPD calibra multas según volumen negocio; para un particular, podría ser apercibimiento o multa pequeña. RGPD permite hasta 20 millones € o 4% volumen, pero eso se reserva a grandes tech companies o brechas masivas.
• Seguridad ciudadana (Policía): Mencionar que hay sanciones fuera de consumo/datos: Si no se registran los huéspedes con la policía, eso infringe la Ley de Seguridad Ciudadana (Ley Orgánica 4/2015). La policía puede proponer sanción por infracción leve (multa hasta ~600€) por no comunicar un parte de viajeros, o grave si se considera negligencia reiterada. Hoteles han sido multados por no remitir registros; apartamentos igual podrían.

9.3. Sanciones Fiscales y por Blanqueo

• Fiscales (AEAT): Hacienda vigila mucho los alquileres vacacionales:
  • Ocultación de ingresos: Si no se declaran los ingresos del alquiler en IRPF/IS, y Hacienda lo detecta (por cruces de datos con plataformas, consumos eléctricos, denuncias), reclamará la cuota defraudada más intereses y posible sanción del 50% al 150% de la cuota según la gravedad.
  • Modelo 179 no presentado (cuando era obligatorio): se estableció sanción de 20€ por cada dato omitido o erróneo, con mínimo 300€ y máximo 20.000€ por trimestre. Aunque actualmente no vigente, si volviera, hay que presentarlo para evitar estas multas.
  • IVA no ingresado: Si correspondía cobrar IVA (por servicios adicionales) y no se hizo, AEAT puede exigir ese IVA con recargo 10%/15%/20% por declaración extemporánea sin requerimiento, o sanción del 50% de la cuota si medió requerimiento. Además del pago del IVA atrasado e interés de demora (~4% anual).
  • No retener IRNR: Si un huésped empresa debía retener (caso raro) y no lo hizo, sanción leve.
  Hacienda suele hacer campañas: en 2021 envió cartas a miles de anfitriones de Airbnb instando a regularizar. Lo normal es regularizar voluntariamente para evitar sanción.
• Blanqueo (SEPBLAC): Para los sujetos obligados, incumplimientos:
  • Leves: no formar a empleados, no conservar un documento – multa hasta 60.000€.
  • Graves: no tener auditoría, no identificar cliente en operación obligada – multa desde 60k hasta millones.
  • Muy graves: connivencia o reincidencia – multas hasta la mayor de 5M € o 10% volumen negocio, e incluso revocación de licencia empresarial.
  En la práctica, no se conocen casos sonados de PBC en alquiler vacacional. Las multas de blanqueo suelen ir a bancos, inmobiliarias de lujo, notarios. Pero una gran empresa de property management podría ser inspeccionada si mueve dinero internacionalmente.
• Responsabilidad penal: Cabe señalar que si los incumplimientos son muy extremos, podrían trascender a lo penal: - Ejemplo: un propietario sigue alquilando sin licencia tras reiteradas sanciones y desobedeciendo clausuras – el ayuntamiento podría denunciar por desobediencia grave a la autoridad, o si hay delito contra la ordenación del territorio (casos extremos con subdivisiones ilegales). - Si se defrauda a Hacienda más de 120.000€ en cuotas, es delito fiscal (pena de cárcel 1-5 años). - Si se blanquea dinero a sabiendas mediante los alquileres (ej. usando alquiler ficticio para justificar dinero negro), es delito de blanqueo con penas de prisión. - Lesiones graves a un huésped por negligencia podrían derivar en responsabilidad penal (imaginemos un incendio por no tener medidas, causando muertos – sería imprudencia grave).

No es lo común, pero conocer el límite ayuda a respetar la ley antes de llegar ahí. En conclusión, el régimen sancionador es severo, dado que conjuga múltiples campos legales. La mejor defensa es el cumplimiento proactivo: obtener licencias, declarar ingresos, asegurar transparencia con clientes, y mantener seguros y protocolos.

En los últimos años, los tribunales españoles (y europeos) han emitido sentencias que inciden en la interpretación de la normativa de alquiler de corta estancia. Destacamos algunas decisiones clave entre 2020 y 2025:

10.1. Viviendas de Uso Turístico y Comunidad de Propietarios

• STS 4472/2020 (Supremo, 30 de septiembre de 2020): Confirmó la validez de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal 3/2019 que permite a la comunidad de propietarios, por acuerdo de 3/5, limitar o condicionar los pisos turísticos en el edificio. El Supremo aclaró que dichos acuerdos no tienen efecto retroactivo sobre viviendas turísticas ya en funcionamiento legal, salvo que se acuerde la subida de gastos a esos pisos (hasta +20%). Esta sentencia dio tranquilidad a propietarios ya con licencia (no pueden expulsarlos retroactivamente), pero avaló el poder de las comunidades para frenar nuevas incorporaciones.
• Audiencia Provincial de Madrid, Secc. 25, Sent. 324/2021: Resolvió un conflicto entre vecinos y un propietario de VUT. La AP confirmó que el alquiler turístico no es un uso prohibido por ley en vivienda y que solo si los estatutos lo vetan expresamente se puede impedir. Sin embargo, en este caso la comunidad demostró actividades molestas continuas (ruidos, suciedad), por lo que procedió una acción de cesación (art. 7.2 LPH) obligando al cese de la actividad durante 1 año. Esta sentencia ilustra que, incluso sin prohibición general, un mal uso puede llevar a los tribunales a suspender temporalmente la actividad turística de un piso conflictivo.
• Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sent. 529/2021: Avaló la legalidad de las multas impuestas por la Generalitat a plataformas como Airbnb por anunciar viviendas sin número de registro. El TSJCat desestimó los recursos de las plataformas, considerando proporcionado exigirles colaboración en el cumplimiento normativo. Esto fue refrendado por el Tribunal Supremo en 2022 al negar admitir el recurso de casación, quedando firme la sanción. Es jurisprudencia importante que empuja a las plataformas a autorregulación.
• Juzgados Contenciosos vs. Ayuntamientos (varios 2020-2023): Ha habido litigios de propietarios contra ayuntamientos por denegación de licencias. Por ejemplo, en Palma de Mallorca varios propietarios recurrieron la prohibición total de alquiler turístico en plurifamiliares (norma municipal 2018). Los tribunales inicialmente respaldaron la potestad municipal de zonificar estrictamente por interés general (sentencias 2020). En Madrid, propietarios recurrieron la exigencia de entrada independiente (>90 días) argumentando que era arbitraria; en 2021 un Juzgado contencioso estimó que la norma era válida por objetivos de convivencia. Estas resoluciones muestran una tendencia a respaldar las regulaciones públicas contra pisos turísticos en aras del interés general (descanso de vecinos, preservar vivienda residencial).

10.2. Fiscalidad y Obligaciones de Información

• Tribunal Supremo, Sentencia 1106/2020 (3 de julio 2020): Anuló la Orden HAC/612/2018 que establecía el Modelo 179 de declaración trimestral de alquileres turísticos, por considerar que vulneraba principios de protección de datos (exigía datos excesivos, como medio de pago, que permiten perfilar al inquilino) y se aprobó sin rango normativo suficiente. Esta sentencia dejó sin efecto la obligación desde 2020. Supuso un alivio para plataformas y arrendadores en cuanto a cargas formales, pero la Administración ya está trabajando en nueva normativa para restablecer un deber de información con garantías (posiblemente anual y resumido). Es jurisprudencia relevante por el choque entre fiscalidad y privacidad.
• TC 182/2021 (26 de octubre 2021): Aunque no es específica de alquiler turístico, esta sentencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal afectó a muchos propietarios. Declaró inconstitucional el método de cálculo de la plusvalía municipal cuando siempre resultaba cuota incluso sin ganancia real. Muchos propietarios que vendieron sus pisos turísticos en los años anteriores pudieron solicitar rectificación y devolución de plusvalías pagadas indebidamente. A raíz de esto, se reformó la ley tributaria local en 2021, permitiendo no pagar plusvalía si no hay incremento o elegir el método de cálculo. Relevancia: Propietarios inversores en viviendas turísticas se vieron beneficiados al vender entre 2020-2022 por esta jurisprudencia.
• TEAC Resolución 7157/2020 (9 de Sept 2021): El Tribunal Económico-Administrativo Central dictó un criterio interpretando el art. 27.2 Ley IRPF sobre arrendamiento como actividad económica. Determinó que en alquileres turísticos no basta con contratar servicios externos (limpieza, recepción) para considerar que se tiene empleado a tiempo completo. Es decir, si un arrendador delega en una empresa gestora las tareas, eso no convierte automáticamente su renta en “actividad empresarial” a efectos de exigirle alta de autónomo, porque la condición legal es empleado propio. Esta resolución orientativa ha sido acogida por Hacienda: muchos particulares con varios pisos turísticos siguen tributando como capital inmobiliario (y no como actividad) porque no tienen empleado directo. No es una sentencia judicial, pero es jurisprudencia administrativa de interés para la categoría de rentas.
• Audiencia Nacional, Sent. 160/2023 (febrero 2023): Juzgó un caso de IVA en alquileres turísticos. La AN dio la razón a Hacienda en que una sociedad propietaria de villas de lujo sí debía repercutir IVA al prestar servicios adicionales (limpieza intermedia, concierge). La empresa alegaba que era arrendamiento exento; la AN dijo que los servicios eran sustanciales y formaban parte del paquete, luego correspondía IVA 10%. Esta sentencia refuerza la línea: servicios añadidos = IVA.

10.3. Otras Sentencias de Interés

• TJUE (Tribunal de Justicia de la UE), asunto AirBnB Ireland (C-390/18, 19 de diciembre 2019): Aunque ligeramente fuera del rango 2020–2025, esta sentencia del TJUE influyó en años posteriores: declaró que Airbnb es un servicio de la sociedad de la información, no una inmobiliaria, y que Francia no podía exigirle registrarse como agente inmobiliario. Esto ha hecho que la regulación se centre en obligar a Airbnb a colaborar en otra forma (vía cesión de datos o bloqueo de anuncios). Si bien protege a la plataforma, los propietarios siguen sujetos a normativas locales. Otro caso pendiente en TJUE (2023) aborda si exigir licencias (como hace Barcelona/París) restringe la libertad de servicios; se espera confirmación de que es válido por razón imperiosa (acceso a vivienda).
• Tribunal Superior de Justicia de Balears, Sent. 810/2020: avaló la prohibición del alquiler turístico en pisos (solo permitir en unifamiliares) decretada por el Consell de Mallorca, entendiendo justificada la medida para frenar saturación. Confirmó multas a apartamentos ilegales. Marca que los TSJ autonómicos tienden a respetar la discrecionalidad normativa local salvo arbitrariedad clara.
• Juzgado Mercantil de Barcelona nº 3, Sent. 238/2021: Caso interesante de competencia desleal: Un grupo de hoteleros demandó a un gestor de pisos turísticos alegando que su publicidad “apartamento turístico para 4 personas en centro” era engañosa al no tener licencia, constituyendo competencia desleal. El juzgado falló que ofrecer alquiler turístico sin licencia y publicitarlo supone acto de competencia desleal (por violación de leyes y por inducir a error al consumidor). Condenó al gestor a cesar esa publicidad. Esto brinda otra vía de presión: competidores (hoteles u otros legalizados) pueden ir por lo mercantil contra ilegales.

En suma, la jurisprudencia reciente: - Empodera a comunidades de vecinos para controlar pisos turísticos problemáticos. - Refina criterios fiscales (IVA, modelo 179, actividad económica). - Respalda las regulaciones públicas estrictas contra impugnaciones de propietarios. - Fuerza a plataformas y gestores a ceñirse a la ley (so pena de sanciones por competencia desleal o administrativas). Es importante que los actores del sector se mantengan informados de nuevas sentencias, ya que este es un campo legal muy dinámico en el que la interacción entre derechos individuales (propiedad privada, libre empresa) y bienes colectivos (descanso vecinal, acceso a la vivienda, recaudación fiscal) sigue evolucionando en los tribunales.